Oprocentowanie stałe czy zmienne? Które wybrać?

✅ Najważniejsze informacje w skrócie:

POLSTR to nowy wskaźnik referencyjny oparty o transakcje overnight; publikacja POLSTR ruszyła 02/06/2025 r..
Na 15/01/2026 r. w hipotekach ze zmiennym oprocentowaniem w praktyce dominuje WIBOR; POLSTR ma wejść do sprzedaży hipotek zgodnie z mapą drogową, jako II kw. 2026 r..
W kredytach już spłacanych kluczowe będzie to, jak zostanie przeprowadzona zamiana wskaźnika (mechanizm ustawowy, komunikaty banku) oraz ewentualny spread korygujący.
Stała stopa stabilizuje ratę na 5–10 lat, a zmienna stopa reaguje na ruchy wskaźnika (WIBOR dziś, POLSTR docelowo) i stóp NBP.

Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.

Ten poradnik wyjaśnia, co realnie zmienia przejście z WIBOR na POLSTR, jak czytać umowę kredytową i jak policzyć wpływ zmian wskaźnika na ratę, bez marketingu i bez uproszczeń.

Warianty rozwiązań:

Wariant	Dla kogo	Plus	Ryzyko	Co sprawdzić w umowie
Stałe oprocentowanie (5–10 lat)	Budżet napięty, niska tolerancja na wahania rat	Stabilna rata i przewidywalność kosztu w okresie stałym	Brak korzyści z obniżek stóp do końca okresu stałego	warunki odnowienia, zasady wcześniejszej spłaty i nadpłaty, opłata za aneks
Zmienna stopa (marża + wskaźnik)	Poduszka finansowa, akceptacja ryzyka, dłuższy horyzont	Rata spada przy obniżkach stóp i spadku wskaźnika	Rata rośnie przy podwyżkach stóp i wzroście wskaźnika	częstotliwość aktualizacji, wskaźnik w umowie (WIBOR dziś, POLSTR docelowo), zasady zamiany wskaźnika

Jak zmiana z WIBOR na POLSTR wpływa na kredyt hipoteczny w 2026 r.?

Dla nowych hipotek zmiana będzie istotna dopiero wtedy, gdy banki zaczną oferować oprocentowanie zmienne oparte o POLSTR, a dla umów na WIBOR kluczowy będzie mechanizm zamiany wskaźnika i ewentualna korekta.

W praktyce wpływ reformy zależy od tego, czy masz kredyt ze stałą czy zmienną stopą. Przy stałej stopie wskaźnik referencyjny nie zmienia raty w okresie stałym. Przy zmiennej stopie wskaźnik jest częścią oprocentowania, więc jego zmiana może przełożyć się na ratę wraz z harmonogramem aktualizacji.

Na 15/01/2026 r. rynek hipotek nadal funkcjonuje głównie w oparciu o WIBOR, a POLSTR jest publikowany i wdrażany etapami, z planem wejścia hipotek opartych o POLSTR od II kw. 2026 r..

Czym jest POLSTR i jak go czytać w praktyce?

POLSTR to wskaźnik krótkoterminowy oparty o transakcje overnight, a dla produktów „terminowych” stosuje się indeksy składane (compounded) oparte o dzienne wartości.

WIBOR historycznie był wskaźnikiem typu „term rate” (np. 3M, 6M), liczonym na podstawie kwotowań panelowych. POLSTR jest wskaźnikiem typu RFR (risk-free rate) opartym o rynek overnight, a „terminowość” w praktyce uzyskuje się przez indeksy składane (np. 1M/3M stopa składana).

To ważne, bo dla kredytów hipotecznych bank potrzebuje mechanizmu, który da się przypisać do cyklu aktualizacji rat, dlatego w praktyce w grę wchodzą indeksy składane POLSTR.

Co z Twoją umową na WIBOR i kiedy zadziała zamiana wskaźnika?

Zastąpienie WIBOR w istniejących umowach ma zadziałać mechanizmem ustawowym i komunikacyjnym banku, a „równość ekonomiczna” zmiany zwykle wymaga spreadu korygującego.

W modelu wdrożeniowym, który wynika z reformy wskaźników referencyjnych, kluczowe są dwa elementy: wskaźnik następcy oraz ewentualna korekta (spread korygujący), która ma ograniczyć efekt „skoku” raty wynikający wyłącznie z różnic metodologii.

Warto doprecyzować w tekście: marża z umowy co do zasady pozostaje częścią oprocentowania, a zmienia się komponent wskaźnikowy. O szczegółach bank powinien poinformować w trybie przewidzianym przepisami i dokumentami wdrożeniowymi.

POLSTR vs WIBOR: najważniejsze różnice i konsekwencje

WIBOR opierał się na kwotowaniach panelowych, a POLSTR jest oparty o transakcje overnight; w hipotekach kluczowe będą też indeksy składane POLSTR.

Cecha	WIBOR	POLSTR
Podstawa wyliczeń	kwotowania panelowe banków (term rate)	transakcje overnight (RFR) i wynikowe indeksy składane
Publikacja	wciąż obecny w wielu umowach hipotecznych	publikacja od 02/06/2025 r. przez administratora
Konwersja w starych umowach	nie dotyczy	mechanizm zamiany + możliwy spread korygujący

Wykres do wstawienia: porównanie WIBOR 3M oraz POLSTR 3M stopa składana (indeks składany) w latach 2023–2026.

Jak stopy NBP łączą się z ratą kredytu?

Stopy NBP wpływają na koszt pieniądza w gospodarce, co przekłada się na poziom wskaźników rynku pieniężnego i finalnie na oprocentowanie kredytów zmiennych.

Na dzień 15/01/2026 r. stopa referencyjna NBP wynosi 4,00%, a RPP utrzymała stopy na niezmienionym poziomie po posiedzeniu 13–14/01/2026 r. To jest istotne tło dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu, bo wskaźniki rynku pieniężnego reagują na oczekiwania i decyzje dotyczące polityki pieniężnej.

Jeśli chcesz dodać kontekst rynkowy bez „rankingu banków”, możesz odwołać się do danych NBP o średnim oprocentowaniu nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych (to bezpieczniejsze niż widełki bez źródła).

Ile zmieni się rata, gdy wskaźnik zmieni się o 1 p.p.?

Przy 25 latach wzrost oprocentowania o 1 p.p. to zwykle ok. 60–75 zł miesięcznie na każde 100 000 zł kapitału (w ratach równych).

Przykład (równe raty): kredyt 500 000 zł, 25 lat, oprocentowanie 7,00% daje ratę ok. 3 534 zł. Przy wzroście do 8,00% rata rośnie o ok. 325 zł.

Scenariusz	Oprocentowanie	Rata miesięczna	Zmiana vs 7,0%
-2,0 p.p.	5,0%	2 338 zł	-489 zł
-1,0 p.p.	6,0%	2 577 zł	-250 zł
-0,5 p.p.	6,5%	2 701 zł	-126 zł
Poziom odniesienia	7,0%	2 827 zł	0 zł
+0,5 p.p.	7,5%	2 956 zł	+129 zł
+1,0 p.p.	8,0%	3 087 zł	+260 zł
+2,0 p.p.	9,0%	3 357 zł	+530 zł

Założenia: kredyt 400 000 zł, okres 25 lat, raty równe, brak dodatkowych opłat; wartości zaokrąglone.

Ryzyka i koszty dodatkowe, które trzeba znać

Stała stopa „zamraża” ratę, ale ogranicza korzyść ze spadków stóp, zmienna stopa wymaga bufora i planu awaryjnego.

Stała stopa: przy spadkach stóp rynkowych rata nie spada do końca okresu stałego.
Zmienna stopa: wzrost oprocentowania o 2–3 p.p. potrafi znacząco podnieść miesięczne obciążenie, dlatego bufor płynności jest krytyczny.
Koszty operacyjne: aneks, zmiana wariantu, warunki odnowienia, zasady nadpłaty i wcześniejszej spłaty.

Jeśli wybierasz zmienną stopę, policz ratę także dla scenariusza +2 p.p. i sprawdź, czy budżet wytrzyma to bez rezygnacji z podstawowych wydatków.

Jak zmienić oprocentowanie w trakcie spłaty i co bank zwykle sprawdza?

Przejście ze zmiennej na stałą zwykle wymaga aneksu, a bank może ponownie ocenić zdolność i historię spłaty.

W praktyce bank weryfikuje m.in. terminowość płatności, aktualny dochód i obciążenia. Opłata za aneks bywa niska, ale kluczowe jest to, jak liczona jest nowa stopa stała i jakie są warunki jej odnowienia po okresie stałym.

Zmiana ze stałej na zmienną standardowo następuje po zakończeniu okresu stałego albo w ramach oferty odnowienia, zależnie od regulaminu banku.

Jak przygotować się na POLSTR, praktyczny plan działania

Sprawdź, jaki wskaźnik masz w umowie, jak bank aktualizuje oprocentowanie, i zapisz, jakie komunikaty dostaniesz przy zamianie wskaźnika.

Checklista: zanim podpiszesz aneks lub wybierzesz wariant oprocentowania

sprawdź w umowie, jaki wskaźnik jest użyty i jak często aktualizowane jest oprocentowanie
poproś bank o symulację raty dla scenariuszy: obecny poziom, +1 p.p., +2 p.p.
zapisz warunki odnowienia stopy stałej i zasady przejścia na zmienną po okresie stałym
zweryfikuj koszty: aneks, wcześniejsza spłata, nadpłata, wymagane produkty dodatkowe
przygotuj bufor płynności, minimum kilka rat, jeśli wybierasz zmienną stopę

Macierz decyzji: stała czy zmienna stopa?

Sytuacja	Lepszy wybór	Dlaczego	Co sprawdzić
budżet napięty, raty „na styk”	stała stopa	priorytetem jest stabilność kosztu	odnowienie po okresie stałym, zasady nadpłat
wysoka poduszka, tolerancja ryzyka	zmienna stopa	większa elastyczność przy spadkach stóp	częstotliwość aktualizacji, scenariusze +2 p.p.
plan nadpłaty w 2–5 lat	zależnie od warunków	ważniejsze są opłaty i zasady nadpłaty niż sam wskaźnik	koszty wcześniejszej spłaty i ograniczenia w okresie stałym

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Czym POLSTR różni się od WIBOR w kontekście kredytu hipotecznego?

WIBOR opierał się na kwotowaniach panelowych (term rate), a POLSTR na transakcjach overnight; w hipotekach praktyczne znaczenie mają też indeksy składane POLSTR (np. 3M stopa składana).

Czy w 2026 r. hipoteki są już oparte o POLSTR?

Na 15/01/2026 r. w praktyce dominują hipoteki oparte o WIBOR, a wejście sprzedaży hipotek opartych o POLSTR jest wskazywane od II kw. 2026 r.

O ile rośnie rata, gdy oprocentowanie wzrośnie o 1 p.p.?

Przy 25 latach to zwykle ok. 60–75 zł miesięcznie na każde 100 000 zł kapitału; dla 400 000 zł to ok. 240–300 zł.

Co to jest spread korygujący przy zamianie wskaźnika?

To korekta, która ma ograniczyć skok raty wynikający wyłącznie z różnic metodologii pomiędzy WIBOR a wskaźnikiem następczym.

Czy muszę sam składać wniosek o zamianę WIBOR na POLSTR?

Co do zasady nie, mechanizm zamiany ma działać ustawowo i poprzez komunikaty banku; warto jednak uważnie czytać informacje od banku i sprawdzić zapis umowy.

Kiedy stała stopa jest niekorzystna?

Gdy stopy rynkowe spadają, rata na stałej stopie pozostaje bez zmian do końca okresu stałego.

Czy mogę przejść na stałą stopę w trakcie spłaty?

Tak, zwykle przez aneks; bank może ocenić zdolność kredytową i historię spłaty.

Słowniczek pojęć

POLSTR
Polish Short Term Rate, wskaźnik referencyjny oparty o transakcje overnight; w produktach terminowych stosuje się indeksy składane.

Indeks składany
Mechanizm „terminowy” budowany z dziennych wartości wskaźnika overnight (ang. compounded index).

WIBOR
Warsaw Interbank Offered Rate, historyczny wskaźnik term rate oparty o kwotowania panelowe.

BMR
Benchmark Regulation, unijne rozporządzenie regulujące wskaźniki referencyjne.

Spread korygujący
Korekta stosowana przy zamianie wskaźnika, aby ograniczyć skok ekonomiczny wynikający z metodologii.

Źródła

Co dalej: jeśli masz hipotekę na WIBOR, przygotuj listę pytań do banku (wskaźnik, aktualizacja, warunki odnowienia stopy stałej, scenariusze +1 p.p. i +2 p.p.), a potem porównaj to z własnym buforem finansowym i planem nadpłat.

Aktualizacja artykułu: 15 stycznia 2026 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Treści w artykule mają charakter wyłącznie informacyjny i nie są poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność. Przed ich podjęciem, skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Autor nie ponosi odpowiedzialności za skutki działań podjętych na podstawie tych informacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.