Oprocentowanie stałe czy zmienne? Które wybrać?

Oprocentowanie stałe daje stabilną ratę przez uzgodniony czas, zwykle 5–7 lat. Po zakończeniu okresu bank przedstawia nową propozycję: kolejna stawka stała albo przejście na zmienną stopę.

Oprocentowanie zmienne składa się z marży banku oraz wskaźnika rynkowego. Do 2024 r. powszechny był WIBOR. Od 2025 r. trwa wdrożenie POLSTR, który ma docelowo zastąpić WIBOR.

Na poziom oprocentowania wpływają: aktualny wskaźnik (obecnie najczęściej WIBOR, docelowo POLSTR), marża banku, polityka ryzyka i regulacje nadzorcze, w tym Rekomendacja S.

Jak zmiana z WIBOR na POLSTR wpływa na kredyt hipoteczny?

Szybka odpowiedź: Nowy wskaźnik POLSTR opiera się na rzeczywistych transakcjach overnight oraz indeksach składanych, co porządkuje sposób aktualizacji zmiennej stopy i ogranicza wpływ szumów rynkowych.

• ➡️ Istniejące umowy na WIBOR: konwersja na wskaźnik następcy nastąpi na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów i dokumentów wdrożeniowych. Zastosowanie przewiduje spread korygujący, który wyrównuje historyczne różnice między wskaźnikami.
• ✅ Nowe umowy od 2025: na rynku pojawiają się oferty referencyjne do POLSTR, równolegle działają oferty na WIBOR w okresie przejściowym.
• 💡 POLSTR jest zaprojektowany jako stabilniejsza baza dla zmiennej stopy niż WIBOR, co ułatwia porównywanie ofert i planowanie budżetu.

Spread korygujący – co to jest i dlaczego występuje?

Szybka odpowiedź: Spread korygujący kompensuje różnicę między historycznym poziomem WIBOR a poziomem wskaźnika następcy. Dzięki temu rata po konwersji nie spada ani nie rośnie skokowo wyłącznie z powodu zmiany metodologii.

Na czym to polega: w kredytach z WIBOR po wejściu w życie rozporządzenia MF nastąpi zastąpienie wskaźnika zamiennikiem (docelowo POLSTR lub indeks składany POLSTR) oraz doliczenie stałej korekty. Marża z umowy pozostaje bez zmian. Mechanizm wynika z regulacji BMR oraz mapy drogowej reformy.

POLSTR vs WIBOR – najważniejsze różnice

Szybka odpowiedź: POLSTR bazuje na rzeczywistych transakcjach overnight i indeksach składanych, WIBOR opierał się na kwotowaniach banków. POLSTR zapewnia większą transparentność metodologiczną.

Co wybrać: stała stopa czy zmienna na wskaźniku rynkowym?

Szybka odpowiedź: Stała stopa to przewidywalność przez 5–10 lat. Zmienna stopa to ryzyko oraz szansa – rata rośnie, gdy wskaźnik rośnie, i spada, gdy wskaźnik maleje.

• Stałe oprocentowanie: stabilna rata przez uzgodniony okres, łatwiejsze planowanie budżetu. Ceną jest wyższa stawka początkowa, bo bank przejmuje ryzyko zmian stóp.
• Zmienna stopa (wskaźnik rynkowy): korzyść przy spadkach stóp, ryzyko wzrostu rat przy podwyżkach. W okresie przejściowym wskaźnikiem jest zwykle WIBOR, docelowo POLSTR.

Kto powinien wybrać oprocentowanie stałe?

Szybka odpowiedź: Osoby z napiętym budżetem oraz niską tolerancją na wahania rat.

Stałe oprocentowanie chroni przez pierwsze 5–7 lat i ułatwia zarządzanie wydatkami. Przykład: kredyt 500 000 zł, rata 3 941,08 zł miesięcznie przez 5 lat bez względu na decyzje RPP w tym czasie.

Kto skorzysta na zmiennej stopie opartej o wskaźnik rynkowy?

Szybka odpowiedź: Kredytobiorcy z poduszką finansową, akceptujący ryzyko i liczący na spadki stóp.

Przykład: kredyt 500 000 zł, oprocentowanie 7%, rata 3 534 zł przy okresie 25 lat. Zmiana wskaźnika o 1 p.p. przekłada się na zmianę raty o ok. 325 zł.

Symulacje raty: jak zmiany wskaźnika wpływają na miesięczną płatność?

Szybka odpowiedź: Dla 400 000 zł na 25 lat zmiana stopy o 1 p.p. to ok. 240–300 zł różnicy w racie.

Ryzyko i koszty dodatkowe – na co zwrócić uwagę?

Szybka odpowiedź: Stała stopa chroni budżet, lecz odcina od spadków stóp. Zmienna stopa wymaga odporności na wzrost rat oraz rezerwy finansowej.

• Stała stopa: przy spadkach stóp pozostajesz z wyższą ratą do końca okresu stałego.
• Zmienna stopa: wzrost wskaźnika o 3 p.p. potrafi podnieść ratę o 30–40%.
• Stała stopa zawiera premię za ryzyko okresu 5–10 lat, co podnosi koszty początkowe.
• Zmienna stopa to ekspozycja na politykę pieniężną i wskaźnik rynkowy. Przy cyklu obniżek raty spadają, przy cyklu podwyżek rosną.

Jak długo obowiązuje stałe oprocentowanie?

Szybka odpowiedź: Najczęściej 5 lat, część banków proponuje 7 lub 10 lat.

Po zakończeniu okresu stałej stopy można odnowić stałą ofertę na warunkach z dnia odnowienia albo przejść na zmienną stopę opartą o wskaźnik rynkowy zgodny z aktualnymi zasadami (okres przejściowy: WIBOR, docelowo POLSTR).

Jak zmienić oprocentowanie w trakcie spłaty kredytu?

Szybka odpowiedź: Zmianę ze zmiennej na stałą umożliwia aneks. Bank weryfikuje zdolność kredytową. Opłata zwykle mieści się w przedziale 0–200 zł.

Zmiana ze stałej na zmienną jest dostępna po zakończeniu okresu stałej stopy albo w ramach odnowienia oferty stałej.

Checklista: zanim podpiszesz aneks

• ✅ Potwierdź możliwość aneksu w swoim banku.
• ✅ Przygotuj aktualne dokumenty dochodowe i zadbaj o historię płatności.
• ✅ Porównaj koszt całkowity w dwóch horyzontach: 5 lat oraz cały okres kredytu.
• ✅ Zapytaj o warunki nowej stawki stałej po zakończeniu bieżącego okresu.
• ✅ Dopytaj o formułę zmiennej stopy po okresie stałym: marża + wskaźnik rynkowy (okres przejściowy WIBOR, docelowo POLSTR).
• ✅ Sprawdź zasady nadpłaty i wcześniejszej spłaty na stałej stopie.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Aktualizacja artykułu: 17 sierpnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Treści w artykule mają charakter wyłącznie informacyjny i nie są poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność. Przed ich podjęciem, skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Autor nie ponosi odpowiedzialności za skutki działań podjętych na podstawie tych informacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.