- Kredyt refinansowy to nowy kredyt w innym banku, który spłaca Twój obecny kredyt, zazwyczaj na lepszych warunkach cenowych lub z innymi parametrami.
- To narzędzie do obniżenia kosztu długu, a nie ratunkowa konsolidacja wielu zobowiązań.
- Opłacalność sprawdza się liczbowo: Próg rentowności = całkowity koszt transakcji / miesięczna oszczędność netto.
- Najczęstsze pułapki: cross-selling, marża po okresie stałym, wydłużenie okresu spłaty bez planu nadpłat, ryzyko stopy przy oprocentowaniu zmiennym.
- Proces zwykle obejmuje: analizę umowy i zdolności, porównanie ofert, dokumenty, decyzję, spłatę starego kredytu przez nowy bank oraz wpisy w księdze wieczystej.
- RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania): łączny koszt kredytu w skali roku, przydatny do porównywania ofert na podobnych założeniach.
- LTV (loan to value): stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Niższy LTV zwykle ułatwia lepsze warunki.
- Marża: stały składnik oprocentowania, zysk banku. To o jej obniżenie najczęściej chodzi przy refinansowaniu.
- WIBOR / POLSTR: wskaźniki referencyjne dla oprocentowania zmiennego. POLSTR jest publikowany od 02/06/2025 r. przez GPW Benchmark, a zgodnie z mapą drogową sektor planuje wdrożenie POLSTR w produktach bankowych w 2026 r., z domknięciem przejścia do końca 2027 r.
- Cross-selling: dodatkowe produkty banku, np. konto, karta, ubezpieczenie, często powiązane z warunkami kredytu.
Kredyt refinansowy daje przewagę osobie, która chce obniżyć koszt długu albo zmienić konstrukcję umowy bez „ratowania” budżetu konsolidacją. Poniżej masz praktyczny przewodnik: definicję, różnice względem konsolidacji, test opłacalności, pełne koszty, proces krok po kroku, listę dokumentów i checklistę ryzyk.
Co to jest kredyt refinansowy i jak działa?
Refinansowanie polega na zaciągnięciu nowego kredytu w innym banku w celu spłaty istniejącego zobowiązania. Środki z nowej umowy zwykle nie trafiają na rachunek bieżący, bank przelewa je na rachunek techniczny spłacanego kredytu. W efekcie zamykasz starą umowę i zaczynasz spłatę w nowym banku według nowego harmonogramu.
Najczęstszy cel to obniżenie marży i kosztu odsetek, zmiana formuły oprocentowania (stała lub zmienna), zmiana okresu kredytowania, a czasem także dobranie środków na cel mieszkaniowy lub remont. Sens refinansu sprawdza się w kredytach hipotecznych i większych gotówkowych, bo nawet drobna różnica w marży potrafi przełożyć się na wymierne kwoty w czasie.
Kredyt refinansowy a konsolidacyjny: czym to się różni?
| Cecha | Renegocjacja | Kredyt refinansowy | Kredyt konsolidacyjny |
|---|---|---|---|
| Zakres | ta sama umowa w tym banku | spłata jednego kredytu nowym w innym banku | połączenie wielu długów w jeden |
| Cel | poprawa warunków bieżącej umowy | obniżenie kosztu pojedynczego długu | uporządkowanie finansów i niższa suma rat |
| Trudność | niska | średnia | wysoka |
| Typowe koszty | aneks | prowizja, wycena, opłaty sądowe | prowizja, ubezpieczenia, opłaty przygotowawcze |
Refinansowanie wybierz wtedy, gdy celem jest tańsza obsługa jednego kredytu. Konsolidacja ma sens, gdy potrzebujesz jednej raty zamiast wielu i chcesz odciążyć budżet kosztem dłuższego czasu spłaty.
Kiedy refinansowanie daje przewagę finansową (hipoteczny i gotówkowy)?
- spadły stopy procentowe albo marże rynkowe, a Twoja umowa ma wyraźnie wyższą marżę niż oferty dostępne dziś;
- Twoja sytuacja finansowa jest mocniejsza niż w dniu zaciągnięcia kredytu, masz wyższe dochody, stabilniejsze zatrudnienie, niższe obciążenia;
- LTV spadł dzięki spłacie kapitału lub wzrostowi wartości nieruchomości, co ułatwia uzyskanie lepszych warunków;
- kończy się okres promocyjny w starej umowie, a nowy bank daje niższy koszt całkowity przy identycznym okresie;
- chcesz przejść na stopę stałą dla przewidywalności raty lub wrócić do zmiennej po okresie stałym;
- potrzebujesz dobrania środków na remont, a refinans z dobraniem wychodzi taniej niż osobny kredyt gotówkowy.
Kiedy refinansowanie jest nieopłacalne, ryzykowne lub niedostępne?
- do końca spłaty zostało niewiele rat, a oszczędność odsetek nie pokryje kosztów transakcji;
- koszty wyjścia i wejścia przewyższają oszczędności, a próg rentowności wypada bardzo późno;
- historia w BIK zawiera opóźnienia, a zdolność kredytowa jest słabsza niż wcześniej;
- brakuje księgi wieczystej lub wpisy uniemożliwiają zabezpieczenie w nowym banku;
- oferta zawiera kosztowny cross-selling, który podbija koszt całkowity mimo niższej marży;
- okres stałej stopy w starej umowie przewiduje opłatę za wcześniejszą spłatę w trakcie obowiązywania stopy stałej.
Jakie są wszystkie koszty refinansowania kredytu?
| Kategoria | Przykładowy zakres | Uwaga praktyczna |
|---|---|---|
| Koszty wyjścia | 0–3% spłacanej kwoty kapitału | przy stopie zmiennej rekompensata jest możliwa zwykle tylko w pierwszych 36 miesiącach, limit to 3% spłacanej kwoty lub równowartość odsetek za 12 miesięcy, stosuje się niższą wartość |
| Zaświadczenia | 50–200 zł | saldo, numer rachunku do spłaty, historia spłat ze starego banku |
| Koszty wejścia | 0–5% kwoty kredytu | prowizja nowego banku, często do negocjacji |
| Ubezpieczenia | zależne od oferty | na życie, nieruchomość, czasem od utraty pracy, koszt zależy od warunków pakietu |
| Wycena nieruchomości | 400–1200 zł | operat szacunkowy rzeczoznawcy lub wycena akceptowana przez bank |
| Opłaty sądowe (KW) | 100–300 zł | wpis hipoteki nowego banku to 200 zł, wykreślenie hipoteki starego banku to 100 zł |
Do analizy zbierz wszystkie pozycje jako całkowity koszt transakcji. W ofertach patrz na koszt całkowity i RRSO, a nie wyłącznie na marżę.
Jak policzyć opłacalność refinansowania?
Wykorzystaj szybki test zwrotu kosztów. Najpierw policz CkT jako sumę wszystkich kosztów wyjścia, wejścia i transakcyjnych. Potem policz MON jako różnicę między starą ratą a nową ratą, przy identycznym okresie do porównania. Na końcu wyznacz PR:
- CkT: suma wszystkich kosztów wyjścia, wejścia i transakcyjnych.
- MON: stara rata minus nowa rata, przy identycznym okresie do porównań.
- PR: CkT / MON.
Przykład: CkT = 5 000 zł, MON = 200 zł, PR = 25 miesięcy.Dodatkowo policz oszczędność odsetek w całym okresie przy tej samej liczbie rat. Jeśli chcesz zachować podobną ratę, rozważ skrócenie okresu, bo to podnosi efekt odsetkowy. Niższa rata bez planu nadpłat potrafi podnieść koszt całkowity, gdy jednocześnie wydłużysz okres spłaty.
- Punkt wyjścia: kredyt 400 000 zł, marża 2,4%, do spłaty 25 lat, rata 2 800 zł.
- Oferta refinansowa: marża 1,8% przy tym samym okresie.
- Koszty transakcji (CkT): prowizja 0 zł, wycena 800 zł, opłaty sądowe 300 zł, razem 1 100 zł.
- Oszczędność miesięczna (MON): nowa rata 2 650 zł, oszczędność 150 zł.
- Próg rentowności (PR): 1 100 zł / 150 zł ≈ 7,3 miesiąca.
- Efekt końcowy: przy niezmienionej liczbie rat łączna oszczędność odsetek około 45 000 zł (symulacja przy założeniu stałej stopy referencyjnej w całym okresie, w praktyce stopy się zmieniają).
Jak wygląda refinansowanie krok po kroku?
- Przegląd obecnej umowy: marża, rodzaj stopy, okres, opłata za wcześniejszą spłatę, produkty powiązane.
- Porównanie rynku: co najmniej kilka ofert, porównanie kosztu całkowitego, wariant stała i zmienna, identyczny okres do porównań.
- Test opłacalności: policz CkT, MON, PR, oszczędność odsetek, decyzja o skróceniu okresu lub planie nadpłat.
- Dokumenty: dochody, zaświadczenia ze starego banku, księga wieczysta, dokumenty nieruchomości, wycena.
- Wniosek i analiza: ocena zdolności, analiza prawna zabezpieczenia, decyzja kredytowa.
- Umowa i uruchomienie: nowy bank spłaca stary kredyt przelewem technicznym, otrzymujesz potwierdzenia.
- Księga wieczysta: wykreślenie hipoteki starego banku, wpis hipoteki nowego banku, archiwizacja dokumentów.
Jakie dokumenty przygotować do refinansowania?
- Tożsamość i stan cywilny: dowód osobisty, w razie małżeństwa odpis aktu.
- Dochody:
- umowa o pracę: zaświadczenie o zatrudnieniu i wynagrodzeniu, wyciągi z konta z wpływami wynagrodzenia;
- działalność gospodarcza: CEIDG lub KRS, KPiR lub ewidencja przychodów, PIT, zaświadczenia ZUS i US o niezaleganiu;
- umowy cywilnoprawne: kopie umów, rachunki, wyciągi bankowe;
- inne źródła: decyzje o świadczeniach, kontrakty, oświadczenia najmu wraz z potwierdzeniami wpływów.
- Stary kredyt: kopia umowy, zaświadczenie o saldzie i numerze rachunku do spłaty, informacja o opłacie za wcześniejszą spłatę, historia spłat.
- Nieruchomość: aktualny odpis z księgi wieczystej, dokument nabycia, wycena lub operat, polisa ubezpieczenia nieruchomości.
Na co uważać przy refinansowaniu: ryzyka i checklista
Ryzyko: marża po okresie stałym. Atrakcyjna stawka stała na kilka lat, a po jej zakończeniu marża wyższa niż rynkowa.
Jak się zabezpieczyć: zapytaj o marżę po okresie stałym i policz ją w scenariuszu, ustaw przypomnienie 6 miesięcy przed końcem okresu stałego.
Ryzyko: cross-selling. Konto, karta, ubezpieczenie lub opłaty pakietowe podnoszą koszt całkowity.
Jak się zabezpieczyć: poproś o dwie symulacje, z produktami i bez, porównaj koszt całkowity w czasie.
Ryzyko: opłata za wcześniejszą spłatę przy stałej stopie. Rekomendowane jest sprawdzenie zapisów, bo opłata może obowiązywać w trakcie trwania stopy stałej, a jej wysokość jest ograniczona do rzeczywistych kosztów bezpośrednich banku.
Jak się zabezpieczyć: przeczytaj paragraf o przedpłacie, policz próg rentowności z uwzględnieniem opłaty.
Ryzyko: wydłużenie okresu bez planu. Niższa rata potrafi podnieść koszt całkowity.
Jak się zabezpieczyć: ustal harmonogram nadpłat lub skrócenia okresu, np. jedna nadpłata kwartalnie albo skrócenie o 12–24 miesiące.
Ryzyko: ryzyko stopy. Przy zmiennej stopie rata reaguje na decyzje RPP, przy stałej nie korzystasz ze spadków w okresie stałości.
Jak się zabezpieczyć: policz scenariusze wrażliwości raty na zmianę stóp, rozważ stałą stopę na czas zwiększonej niepewności i ponowną analizę przed końcem okresu stałego.
Ryzyko: formalności i parametry techniczne. Brak księgi wieczystej, nieaktualne wpisy, zbyt wysokie LTV po wycenie.
Jak się zabezpieczyć: zaktualizuj dokumenty KW, przygotuj wycenę akceptowaną przez bank, rozważ nadpłatę obniżającą LTV poniżej progu.
- porównałem co najmniej 3 oferty na identycznych założeniach okresu i kwoty;
- policzyłem CkT, MON, PR i oszczędność odsetek przy tym samym okresie;
- mam plan nadpłat albo skrócenia okresu, aby obniżyć koszt całkowity;
- sprawdziłem zapisy o opłatach za wcześniejszą spłatę przy stałej stopie;
- zweryfikowałem cross-selling i jego koszt w czasie;
- mam kompletny pakiet dokumentów i aktualne dane w księdze wieczystej;
- przeczytałem projekt umowy na trwałym nośniku, rozumiem obowiązki i ryzyka.
FAQ: najczęściej zadawane pytania
Czy refinansowanie obniży ratę bez zwiększenia kosztu całkowitego?
Tak, jeśli uzyskasz niższą marżę i zachowasz dotychczasowy okres, a koszty transakcji zwrócą się w akceptowalnym czasie. Najsilniejszy efekt daje skrócenie okresu przy podobnej racie albo regularne nadpłaty po refinansie.
Czy refinans z dobraniem środków ma sens przy remoncie?
Bywa opłacalny, gdy koszt tak dobranej kwoty jest niższy niż koszt osobnego kredytu gotówkowego. Porównaj koszt całkowity i policz próg rentowności dla całości operacji.
Czy przeniesienie kredytu hipotecznego wymaga nowej wyceny nieruchomości?
Zwykle tak. Nowy bank potrzebuje wyceny, aby potwierdzić wartość zabezpieczenia i obliczyć LTV dla swojej umowy.
Czy przy stałej stopie w starej umowie zapłacę opłatę za wcześniejszą spłatę?
Często tak, w trakcie obowiązywania stopy stałej bank może pobrać rekompensatę ograniczoną do rzeczywistych kosztów bezpośrednich. Przy stopie zmiennej rekompensata jest możliwa tylko w pierwszych 36 miesiącach i jest limitowana do 3% spłacanej kwoty lub równowartości odsetek za 12 miesięcy, stosuje się niższą wartość.
Czy słabsza historia w BIK przekreśla refinansowanie?
Opóźnienia i wysokie obciążenia istotnie utrudniają pozytywną decyzję. Najpierw popraw terminowość spłat i obniż zobowiązania, a dopiero potem wróć do refinansowania.
Czy refinansowanie zawsze wymaga konta i karty w nowym banku?
Nie zawsze, ale wiele ofert łączy lepsze warunki z produktami dodatkowymi. Poproś o symulację z pakietem i bez pakietu, a potem porównaj koszt całkowity.
Czy refinans w trakcie budowy mieszkania jest możliwy?
Zwykle nie, dopóki nie ma księgi wieczystej dla lokalu. Po odbiorze i ustanowieniu KW refinansowanie staje się dostępne, a wyjątki wymagają dodatkowych warunków.
Źródła
- GPW Benchmark: POLSTR (publikacja od 02/06/2025 r.)
- ZBP: mapa drogowa reformy wskaźników (aktualizowana)
- ISAP: ustawa o kredycie hipotecznym (m.in. zasady rekompensaty)
- ISAP: ustawa o kosztach sądowych (wpis i wykreślenie w KW)
- UOKiK: RRSO i porównywanie kosztów kredytu
Aktualizacja artykułu: 15 stycznia 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Treści w artykule mają charakter wyłącznie informacyjny i nie są poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność. Przed ich podjęciem, skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Autor nie ponosi odpowiedzialności za skutki działań podjętych na podstawie tych informacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
Brak odpowiedzi