✅ Najważniejsze informacje w skrócie:
- Sprawdzenie księgi wieczystej online przed transakcją to obowiązkowy etap due diligence.
- Treść KW sprawdzisz bezpłatnie w oficjalnym systemie: ekw.ms.gov.pl, potrzebujesz numeru KW.
- Największe ryzyka zwykle widać w: Dziale III (prawa, roszczenia, ograniczenia), wzmiankach oraz Dziale IV (hipoteki).
- Wzmianka oznacza, że toczy się postępowanie o wpis, a rękojmia jest wyłączona, przed zakupem to najczęściej sygnał do wstrzymania decyzji.
- Dokumenty urzędowe są płatne, przykładowo: odpis zwykły 20 zł online, a opłaty sądowe za wpisy mają stałe stawki.
- Numer KW traktuj jak identyfikator powiązany z danymi właściciela, UODO wskazuje, że może stanowić daną osobową.
Samodzielna weryfikacja księgi wieczystej ogranicza ryzyko prawne i finansowe przy zakupie mieszkania, domu albo działki.
Poniżej masz wersję PREMIUM: kroki, interpretacje działów, decyzje „kupuję, wstrzymuję, rezygnuję”, koszty, a na końcu checklista i FAQ.
Warianty w skrócie:
| Wariant | Dla kogo | Co dostajesz | Ograniczenia |
|---|---|---|---|
| Podgląd treści KW | Każdy, kto ma numer KW | Bezpłatny wgląd w wpisy, w tym wzmianki | To nie jest dokument urzędowy do urzędu czy banku |
| Odpis zwykły | Kupujący, bank, notariusz | Urzędowy PDF ze stanem na dany dzień | Nie pokazuje historii wykreśleń |
| Odpis zupełny | Gdy chcesz znać historię | Urzędowy PDF z historią wpisów i wykreśleń | Dłuższy, wymaga spokojnej analizy |
| Akta KW w sądzie | Gdy wpis jest niejasny lub sporny | Dokumenty źródłowe: umowy, orzeczenia, wnioski | Wymaga interesu prawnego, dostęp na miejscu |
Czym jest KW i co realnie daje rękojmia wiary publicznej?
KW pokazuje stan prawny nieruchomości, ale nie jest tarczą na wszystko. Rękojmia działa tylko w określonych warunkach i ma ustawowe wyłączenia, a wzmianka potrafi ją wyłączyć w całości.
Księga wieczysta to publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości. Ma cztery działy: oznaczenie i prawa związane z własnością, właściciel, obciążenia i roszczenia, hipoteki.
Zasada jawności oznacza, że każdy znający numer KW może sprawdzić jej treść.
Rękojmia wiary publicznej w skrócie polega na tym, że nabywca działający w dobrej wierze może być chroniony, jeśli polega na treści KW.
W praktyce nie wolno zakładać, że „czysta KW” usuwa każde ryzyko, bo ustawodawca przewidział sytuacje, w których rękojmia nie zadziała.
Najważniejszy sygnał ostrzegawczy to wzmianka, bo oznacza, że trwa postępowanie o wpis.
Jak legalnie pozyskać numer KW i co zrobić, gdy sprzedający go nie podaje?
Najpewniej dostaniesz numer KW od sprzedającego. Jeśli odmawia, traktuj to jako czerwoną flagę i nie wpłacaj zadatku ani opłaty rezerwacyjnej bez weryfikacji KW.
Nie ma oficjalnej publicznej wyszukiwarki EKW „po samym adresie” dla osób postronnych. Legalne ścieżki to:
numer od właściciela, wgląd w dokumenty transakcyjne, albo uzyskanie informacji w urzędzie lub sądzie po wykazaniu interesu prawnego.
ℹ️ Skąd legalnie pozyskać numer KW:
- Od sprzedającego: poproś o numer KW na starcie, zanim wpłacisz jakiekolwiek pieniądze.
- Sąd rejonowy, wydział ksiąg wieczystych: możliwość uzyskania informacji, gdy wykażesz interes prawny.
- Starostwo/urząd miasta (EGiB): wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, również po wykazaniu interesu prawnego.
⚠️ Uwaga na komercyjne wyszukiwarki „po adresie”:
Prywatne serwisy nie są częścią systemu EKW/CIKW, wynik nie ma mocy urzędowej i może być nieaktualny.
Do sprawdzenia treści i pobrania urzędowych odpisów używaj wyłącznie: ekw.ms.gov.pl.
Jak sprawdzić KW online krok po kroku i co oznacza treść aktualna oraz zupełna?
Najpierw sprawdź treść aktualną, potem zupełną. Aktualna pokazuje stan na dziś, zupełna pokazuje historię wpisów i wykreśleń, co często ujawnia kontekst sporu lub wcześniejsze obciążenia.
Treść księgi wieczystej sprawdzisz bezpłatnie na stronie EKW. Dokumenty urzędowe, takie jak odpisy i wyciągi, są płatne.
- Wejdź na ekw.ms.gov.pl i wybierz „Przeglądanie księgi wieczystej”.
- Wpisz numer KW, czyli kod wydziału, numer księgi i cyfrę kontrolną.
- Przejdź reCAPTCHA i kliknij „Wyszukaj księgę”.
- Wybierz widok, treść aktualna albo treść zupełna.
- Jeśli potrzebujesz dokumentu, zamów urzędowy PDF w systemie po opłaceniu.
Jak czytać Dział I-O i I-Sp, żeby wyłapać błędy w danych nieruchomości?
Dział I odpowiada na pytanie „co kupujesz”. Jeśli metraż, numer działki, udział w nieruchomości wspólnej albo położenie się nie zgadzają, nie idź dalej bez wyjaśnienia.
Dział I-O zawiera oznaczenie nieruchomości: położenie, numer działki, sposób korzystania, powierzchnię.
Dział I-Sp dotyczy praw związanych z własnością, na przykład udziału w drodze dojazdowej lub praw przysługujących właścicielowi.
Najczęstsze błędy i co z nimi zrobić:
- Nieprawidłowy numer działki lub obręb: porównaj z EGiB, poproś o wypis i wyrys.
- Niejasny udział w nieruchomości wspólnej: doprecyzuj w dokumentach wspólnoty lub u notariusza.
- Brak dostępu do drogi publicznej: sprawdź, czy jest udział w drodze albo służebność drogi koniecznej.
Jak czytać Dział II, czyli właścicieli, udziały i podstawę nabycia?
Dział II odpowiada na pytanie „kto sprzedaje”. Sprzedający musi być ujawniony jako właściciel albo współwłaściciel, a przy udziałach potrzebujesz zgód wszystkich uprawnionych.
Dział II pokazuje właściciela lub współwłaścicieli, wysokość udziałów oraz podstawę nabycia, na przykład akt notarialny albo postanowienie sądu.
To jest miejsce, w którym najłatwiej wychwycić ryzyko „sprzedaje ktoś, kto formalnie nie jest właścicielem”.
ℹ️ Szybka kontrola, zanim podpiszesz umowę:
- Udziały: jeśli jest współwłasność, sprawdź czy sprzedają wszyscy, albo czy jest pełnomocnictwo.
- Podstawa nabycia: jeśli to spadek lub darowizna, dopilnuj kompletnego dokumentu, który uzasadnia wpis.
- Nieścisłości w danych osobowych: wyjaśnij u notariusza, czasem potrzebne jest sprostowanie lub dokumenty potwierdzające tożsamość.
Jak rozpoznać czerwone flagi w Dziale III i we wzmiankach?
Dział III to miejsce, w którym najczęściej „wybucha” transakcja. Egzekucja, dożywocie, roszczenie o przeniesienie własności, ostrzeżenie o sporze, to są sygnały, że ryzyko bywa nieakceptowalne.
Dział III obejmuje prawa, roszczenia i ograniczenia obciążające nieruchomość, na przykład służebności obciążające, egzekucje, ostrzeżenia o sporach, roszczenia z umów.
Do tego dochodzą wzmianki, czyli informacja, że do sądu wpłynął wniosek o wpis lub środek zaskarżenia.
| Problem w Dziale III / wzmianka | Co to oznacza | Decyzja i rekomendacja |
|---|---|---|
| Wzmianka o wniosku przed zakupem | Trwa postępowanie o wpis, stan prawny może się zmienić. | Decyzja: wstrzymaj. Poczekaj na rozstrzygnięcie i usunięcie wzmianki. |
| Wzmianka po akcie, o wpisie Twojej własności | To typowy etap po podpisaniu aktu, notariusz składa wniosek, a wzmianka potwierdza „ruch” w KW. | Decyzja: kontroluj. Monitoruj do czasu prawomocnego wpisu. |
| Egzekucja z nieruchomości | Komornik prowadzi egzekucję, transakcja bywa skomplikowana. | Decyzja: najczęściej rezygnuj, chyba że notariusz i wierzyciele potwierdzą bezpieczną ścieżkę zwolnienia. |
| Prawo dożywocia lub służebność osobista mieszkania | Realne ograniczenie korzystania z lokalu, często dożywotnie. | Decyzja: rezygnuj lub zabezpiecz formalnie po analizie prawnej i cenowej. |
| Roszczenie o przeniesienie własności | Ktoś ma roszczenie do nabycia nieruchomości. | Decyzja: rezygnuj, dopóki roszczenie nie zostanie wykreślone. |
| Ostrzeżenie o niezgodności treści KW z rzeczywistością | Sąd sygnalizuje spór albo ryzyko nieprawidłowego wpisu. | Decyzja: wstrzymaj. Bez wyjaśnienia to ryzyko transakcyjne. |
✅ Wskazówka:
Jeśli widzisz ryzykowny wpis w Dziale III, nie negocjuj „na słowo”. Poproś o konkret: dokument, podstawę, termin wykreślenia, procedurę u notariusza.
Jak interpretować Dział IV, hipoteki i bezpiecznie doprowadzić do wykreślenia?
Hipoteka sprzedającego nie zawsze blokuje zakup, ale wymaga mechaniki spłaty i dokumentu banku. Bez promesy i procedury wykreślenia nie finalizuj transakcji.
Dział IV pokazuje hipoteki: wierzyciela, sumę hipoteki, walutę, rodzaj hipoteki.
Najczęstszy scenariusz to hipoteka banku, która zabezpiecza kredyt sprzedającego. Da się to przeprowadzić bezpiecznie, jeśli notariusz ma jasną instrukcję spłaty, bank wystawia dokumenty, a po spłacie następuje wykreślenie.
ℹ️ Dwa typowe scenariusze:
- Hipoteka banku sprzedającego: w akcie notarialnym opisuje się spłatę zadłużenia z ceny oraz procedurę wykreślenia hipoteki po spłacie.
- Hipoteka łączna dewelopera: potrzebujesz warunków zwolnienia lokalu spod hipoteki, często w formie dokumentu banku i dewelopera.
⚠️ Ostrzeżenie:
Nie traktuj wykreślenia hipoteki jako „formalności”. W praktyce to osobna procedura i osobny wniosek do sądu, a bez dokumentu banku wykreślenie może utknąć.
Ile kosztują odpisy, wyciągi i wpisy w KW oraz wypis i wyrys z EGiB?
Przeglądanie treści KW jest bezpłatne, dokumenty urzędowe i wpisy podlegają opłatom. Poniżej masz praktyczną tabelę do porównania.
| Usługa | Tryb elektroniczny | Tryb papierowy | Uwagi praktyczne |
|---|---|---|---|
| Odpis zwykły KW | 20 zł | 30 zł | Najczęściej wystarczy do transakcji na dany dzień |
| Odpis zupełny KW | 50 zł | 60 zł | Daje historię wpisów i wykreśleń |
| Wyciąg z działów 1/2/3/4 | 5/10/15/20 zł | 15/20/25/30 zł | Gdy potrzebujesz fragmentu, a nie całości |
| Zaświadczenie o zamknięciu KW | 5 zł | 10 zł | Rzadziej w typowym zakupie |
Wybrane opłaty sądowe za wpis: założenie nowej KW 100 zł, wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł, wykreślenie hipoteki 100 zł,
wpis praw osobistych i roszczeń 150 zł, sprostowanie oznaczenia nieruchomości 100 zł.
ℹ️ EGiB i koszty wypisu oraz wyrysu:
Typowe opłaty urzędowe za wypis i wyrys dotyczą jednej nieruchomości w jednym obrębie ewidencyjnym,
przykładowo ok. 140 zł (elektronicznie) i 150 zł (papierowo), jeśli spełnione są warunki usługi.
W praktyce opłata może się różnić, gdy rośnie liczba działek, map lub zakres danych.
Czego KW nie pokaże i jakie dodatkowe sprawdzenia zrobić przed zakupem?
KW to fundament, ale nie pełny raport o nieruchomości. Żeby zamknąć ryzyko, potrzebujesz jeszcze kilku sprawdzeń, szczególnie przy rynku wtórnym i działkach.
| Obszar ryzyka | Czego KW nie pokaże | Co sprawdzić dodatkowo |
|---|---|---|
| Lokator lub najem | Faktycznego zajmowania lokalu i umów najmu | Oświadczenie sprzedającego, protokół wydania, weryfikacja stanu faktycznego |
| Zaległości wobec wspólnoty | Zadłużenia czynszowego i rozliczeń | Zaświadczenie o braku zaległości, rozliczenia mediów, uchwały o remontach |
| Plan miejscowy i sąsiedztwo | Przyszłych inwestycji w okolicy | MPZP, WZ, studium, rejestry inwestycji drogowych, konsultacje w gminie |
| Stan techniczny | Wad, zawilgoceń, instalacji, usterek | Oględziny, protokół, dokumentacja, ewentualnie inspektor |
| Podatki i opłaty | Wszystkich konsekwencji podatkowych transakcji | PCC lub VAT, koszty notarialne, opłaty sądowe, rozliczenia |
Praktyka: jeśli KW jest czysta, a sprzedający nie ma dokumentów do uzupełnienia ryzyk poza KW, to nadal nie jest „zielone światło”.
KW odpowiada na pytanie o prawa, a nie o stan techniczny, sąsiedztwo czy rozliczenia.
Macierz decyzji: kupuję, wstrzymuję czy rezygnuję?
| Sygnał w KW | Ryzyko | Decyzja | Warunek bezpiecznej transakcji |
|---|---|---|---|
| Brak wpisów w Dziale III i IV, brak wzmianek | Niskie w zakresie KW | Kupuję | Dodatkowe sprawdzenia poza KW wykonane i udokumentowane |
| Wzmianka przed zakupem | Wysokie | Wstrzymuję | Wyjaśniony wniosek, wpis prawomocny, wzmianka usunięta |
| Egzekucja, spór, ostrzeżenie o niezgodności | Bardzo wysokie | Rezygnuję | Wyjątek: pełna ścieżka zwolnienia potwierdzona dokumentami i notariuszem |
| Hipoteka banku sprzedającego | Średnie, zależne od procedury | Kupuję warunkowo | Dokument banku, mechanika spłaty w akcie, wniosek o wykreślenie po spłacie |
✅ Porada:
Pobierz odpis zwykły z dnia analizy i odpis z dnia aktu. To Twoja „fotografia” stanu prawnego na kluczowe momenty.
Wskazówka:
Jeśli masz wątpliwości co do wpisu, poproś o wgląd do akt KW w sądzie, zwłaszcza gdy opis wpisu jest lakoniczny albo dotyczy sporu.
⚠️ Ostrzeżenie:
Nie wpłacaj zadatku ani nie podpisuj umowy przedwstępnej bez numeru KW i analizy Dz. III, Dz. IV oraz wzmianek.
✅ Checklista: sprawdzenie KW i ryzyk przed zakupem
- Poproś o numer KW i sprawdź treść aktualną w EKW.
- Otwórz treść zupełną i zobacz historię wykreśleń.
- Dział I: porównaj działki, powierzchnię, udział w nieruchomości wspólnej.
- Dział II: potwierdź właścicieli i udziały, sprawdź podstawę nabycia.
- Dział III: wyłap roszczenia, służebności, egzekucje, ostrzeżenia.
- Wzmianki: jeśli są przed zakupem, wstrzymaj decyzję do wyjaśnienia.
- Dział IV: sprawdź hipoteki, wierzyciela, sumę, walutę, rodzaj.
- Jeśli jest hipoteka sprzedającego: przygotuj procedurę spłaty i wykreślenia w akcie.
- Po akcie: skontroluj wzmiankę o Twoim wpisie i monitoruj do prawomocnego wpisu.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Gdzie mogę sprawdzić księgę wieczystą za darmo?
Bezpłatny wgląd w treść księgi wieczystej jest dostępny w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem ekw.ms.gov.pl. Potrzebujesz numeru KW. Płatne są dokumenty urzędowe, takie jak odpisy i wyciągi.
Jak znaleźć numer księgi wieczystej po adresie?
Nie ma oficjalnej publicznej wyszukiwarki EKW po samym adresie dla osób postronnych. Najpewniej uzyskasz numer od właściciela. Alternatywnie informacje bywają dostępne w urzędzie lub sądzie po wykazaniu interesu prawnego.
Czym się różni treść aktualna od treści zupełnej?
Treść aktualna pokazuje obowiązujący stan prawny. Treść zupełna zawiera historię wpisów, w tym wykreślonych. Do analizy przed zakupem warto sprawdzić obie wersje.
Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej?
Wzmianka oznacza, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący wpisu lub środek zaskarżenia i sprawa nie została jeszcze rozpoznana. Przed zakupem najczęściej jest to sygnał do wstrzymania decyzji do czasu wyjaśnienia.
Ile kosztuje odpis zwykły z księgi wieczystej?
Odpis zwykły kosztuje 20 zł przy zamówieniu online do samodzielnego wydruku lub 30 zł przy wniosku papierowym.
Czy mogę kupić nieruchomość obciążoną hipoteką?
Tak, ale transakcja musi mieć bezpieczną procedurę: dokument banku, opis spłaty zadłużenia w akcie notarialnym oraz wniosek o wykreślenie hipoteki po spłacie. Bez tego ryzyko jest nieakceptowalne.
Kiedy muszę iść do sądu, skoro księgę mogę sprawdzić online?
Wizyta w sądzie jest potrzebna, gdy chcesz wglądu do akt księgi wieczystej, czyli dokumentów źródłowych będących podstawą wpisów. Dostęp wymaga wykazania interesu prawnego i odbywa się na miejscu.
Słowniczek pojęć
- Księga wieczysta (KW): publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości, obejmuje wpisy o własności, prawach i obciążeniach.
- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: zasada, która co do zasady chroni nabywcę działającego w dobrej wierze i opierającego się na treści KW, z ustawowymi wyłączeniami.
- Wzmianka: informacja o złożeniu wniosku lub środka zaskarżenia dotyczącego wpisu; sygnalizuje postępowanie w toku i podnosi ryzyko transakcyjne.
- Interes prawny: konkretna, uzasadniona potrzeba uzyskania informacji (odróżnialna od zwykłej ciekawości), wymagana m.in. przy dostępie do akt i części danych urzędowych.
- EGiB: ewidencja gruntów i budynków, rejestr administracyjny danych o gruntach, budynkach i lokalach, używany do weryfikacji oznaczenia nieruchomości.
- Treść aktualna: widok KW pokazujący bieżący stan wpisów obowiązujący na dzień sprawdzenia.
- Treść zupełna: widok KW z historią wpisów, w tym wykreślonych, przydatny do sprawdzenia kontekstu zmian.
- Hipoteka łączna: hipoteka obejmująca więcej niż jedną nieruchomość lub kilka lokali w inwestycji; zwolnienie konkretnego lokalu wymaga spełnienia warunków.
Źródła
- Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW) – dostęp: 06/01/2026 r.
- Gov.pl: odpis, wyciąg, zaświadczenie z KW (opłaty) – dostęp: 06/01/2026 r.
- Gov.pl: wypis i wyrys z EGiB (opłaty) – dostęp: 06/01/2026 r.
- UODO: komunikat dot. numeru KW jako danej osobowej (wyrok NSA 28/01/2025 r.) – dostęp: 06/01/2026 r.
- MS: komunikat o zmianach w dostępie do ksiąg wieczystych – dostęp: 06/01/2026 r.
✅ Następny krok:
Jeśli masz numer KW, zrób dwie rzeczy: sprawdź Dział III i wzmianki, a potem Dział IV i hipoteki.
Jeżeli chcesz, wklej treść wpisów z Działu III i IV, a przygotuję Ci interpretację „co to oznacza”, listę pytań do sprzedającego i bezpieczną ścieżkę u notariusza.
Aktualizacja artykułu: 6 stycznia 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Treści w artykule mają charakter wyłącznie informacyjny i nie są poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność. Przed ich podjęciem, skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Autor nie ponosi odpowiedzialności za skutki działań podjętych na podstawie tych informacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
Brak odpowiedzi