Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak bezpiecznie spłacić bank i rozliczyć transakcję z kupującym?

Najważniejsze informacje w skrócie:

  • Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest dopuszczalna także wtedy, gdy hipoteka nadal widnieje w księdze wieczystej, pod warunkiem że strony i bank mają precyzyjnie ustalony sposób spłaty długu, rachunek do przelewu oraz warunki wydania dokumentu do wykreślenia hipoteki.
  • Najbezpieczniejszy model rozliczenia to dwa przelewy: część ceny bezpośrednio do banku sprzedającego, nadwyżka do sprzedającego. To ogranicza ryzyko kupującego i porządkuje treść aktu notarialnego.
  • Przy kredycie ze zmienną stopą rekompensata za wcześniejszą spłatę może być pobrana tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, maksymalnie do wysokości odsetek za 1 rok i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty. Przy stopie okresowo stałej obowiązują inne zasady wynikające z ustawy i umowy.
  • Co zrobić teraz? Zamów w banku dokument z informacją o saldzie zadłużenia, numerze rachunku do spłaty oraz warunkach wydania zgody na wykreślenie hipoteki. Następnie wpisz do umowy dokładny podział ceny, terminy przelewów i obowiązki stron po spłacie kredytu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym polega na tym, że z ceny od kupującego najpierw spłacany jest bank, a dopiero po zamknięciu długu można doprowadzić do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

To standardowa procedura na rynku wtórnym, ale wymaga precyzyjnych dokumentów, dobrze opisanej umowy i kontroli terminów. Najwięcej problemów pojawia się wtedy, gdy strony działają z pośpiechem, posługują się nieaktualnym zaświadczeniem z banku albo nie rozpisują w akcie notarialnym, jaka część ceny trafia do wierzyciela hipotecznego, a jaka do sprzedającego.

Warianty rozwiązań – jak można rozliczyć sprzedaż mieszkania z aktywnym kredytem?

WariantKiedy stosowaćZaletySłabsze stronyNajwiększe ryzyko
Kupujący płaci gotówką, część ceny trafia bezpośrednio do banku sprzedającegoGdy kupujący ma własne środki i zależy mu na szybkiej finalizacjiProstszy przepływ pieniędzy, mniej warunków bankowych, szybsze domknięcie transakcjiTrzeba bardzo dokładnie opisać przelewy i terminy w akcieBłędny rachunek do spłaty albo nieaktualne saldo zadłużenia
Kupujący finansuje zakup własnym kredytem hipotecznymGdy nabywca korzysta z banku i wypłata ceny zależy od spełnienia warunków kredytowychBank kupującego zwykle pilnuje kolejności rozliczeń i wymaga pełnej dokumentacjiWięcej dokumentów, więcej terminów, większe ryzyko przesunięcia wypłatyBrak aktualnego dokumentu z banku sprzedającego albo rozjazd między aktem a zaświadczeniem
Najpierw samodzielna spłata kredytu, potem sprzedaż bez obciążeniaGdy sprzedający ma własne środki i chce uprościć rozmowy z kupującymCzytelniejsza sytuacja prawna nieruchomości, mniej pytań od banku kupującegoPotrzebna jest gotówka przed sprzedażą, a wykreślenie hipoteki wymaga czasuZamrożenie środków do czasu zakończenia formalności w księdze wieczystej
Cena sprzedaży jest niższa niż pełne zadłużenieGdy wartość rynkowa spadła albo kredyt był spłacany krótkoMożna uporządkować sprzedaż i osobno uzgodnić spłatę brakującej części długuWymaga wcześniejszej zgody banku lub odrębnego planu spłaty pozostałościSprzedaż bez uzgodnienia, kto i z czego pokryje niedobór

Przykładowa decyzja: gdy kupujący bierze własny kredyt, najbezpieczniejszy jest model z dwoma przelewami, pierwszy do banku sprzedającego na spłatę długu, drugi do sprzedającego po spełnieniu warunków wskazanych w akcie i decyzji kredytowej kupującego.

Od czego zacząć sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką?

Najpierw policz, czy cena sprzedaży pokryje całe zadłużenie wobec banku oraz koszty zamknięcia kredytu.

Nie zaczynaj od ogłoszenia, tylko od liczb. Sprawdź aktualne saldo kapitału, odsetki naliczone do dnia spłaty, ewentualną rekompensatę za wcześniejszą spłatę, koszt zaświadczeń oraz opłaty towarzyszące sprzedaży. Jeżeli sprzedajesz lokal za 700 000 zł, a bankowi trzeba oddać 412 000 zł, od razu widzisz, jaka część ceny musi być zarezerwowana dla wierzyciela hipotecznego i jaka kwota zostaje po transakcji przed podatkiem oraz kosztami aktu.

Już na początku ustal, czy kupujący płaci gotówką, czy z własnego kredytu hipotecznego. To wpływa na listę dokumentów, harmonogram i sposób zapisania warunków w umowie przedwstępnej.

  • Saldo długu: sprawdź kapitał, odsetki i koszty wcześniejszej spłaty na konkretny dzień.
  • Cena minimalna: policz ją tak, aby po spłacie banku nie zabrakło środków na pozostałe rozliczenia.
  • Tryb sprzedaży: ustal, czy nabywca płaci gotówką, czy z własnego kredytu hipotecznego.

Powrót na górę

Jak ustalić dokładną kwotę do spłaty i jakie dokumenty zamówić w banku?

Bank powinien przekazać informację o kosztach wcześniejszej spłaty na trwałym nośniku w terminie 7 dni roboczych od otrzymania wniosku konsumenta.

W praktyce potrzebujesz przede wszystkim dokumentu z saldem zadłużenia albo kosztem całkowitej spłaty na określony dzień, numeru rachunku do przelewu oraz informacji, na jakich warunkach bank wyda dokument do wykreślenia hipoteki po otrzymaniu pieniędzy. Nazwy dokumentów mogą się różnić między bankami, ale ich funkcja pozostaje ta sama: mają pokazać notariuszowi, kupującemu i bankowi kupującego, ile trzeba przelać, dokąd i co wydarzy się po spłacie długu.

Poproś bank o dokument z datą ważności, numerem rachunku do spłaty i rozpisaniem kwoty. Zaświadczenie bez terminu albo bez rachunku bardzo często wraca do poprawy i przesuwa termin aktu notarialnego.

DokumentPo co jest potrzebnyKto go sprawdzaCo najczęściej powoduje problem
Zaświadczenie o saldzie zadłużenia lub koszcie całkowitej spłatyPokazuje dokładną kwotę potrzebną do zamknięcia kredytu na wskazany dzieńTy, kupujący, notariusz, bank kupującegoBrak daty ważności, brak informacji o odsetkach do dnia spłaty, stara kwota
Numer rachunku do spłaty kredytuPozwala skierować część ceny bezpośrednio do wierzyciela hipotecznegoKupujący, bank kupującego, notariuszRachunek inny niż w dokumencie bankowym lub brak jednoznacznego oznaczenia
Informacja o warunkach wydania dokumentu do wykreślenia hipotekiPokazuje, kiedy i na jakiej podstawie bank wyda dokument po spłacieKupujący, bank kupującego, notariuszZbyt ogólne sformułowanie bez wskazania, że wymagana jest pełna spłata

Powrót na górę

Czy można podpisać umowę przedwstępną, zanim hipoteka zniknie z księgi wieczystej?

Tak, umowę przedwstępną można podpisać przed spłatą kredytu i przed wykreśleniem hipoteki, ale trzeba dokładnie opisać warunki rozliczenia oraz obowiązki sprzedającego wobec banku.

Hipoteka nie blokuje sprzedaży nieruchomości. Kupujący nabywa lokal obciążony, a zabezpieczenie ma zniknąć po spłacie długu i złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Dlatego w umowie przedwstępnej wpisz aktualne saldo zadłużenia, numer rachunku banku, termin spłaty, termin dostarczenia dokumentu po spłacie oraz zasady zwrotu zadatku, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z przyczyn wskazanych w umowie.

Trzeba też odróżnić zadatek od zaliczki. Zadatek mocniej zabezpiecza strony, bo wiąże się ze skutkami niewykonania umowy. Zaliczka pełni głównie funkcję częściowej przedpłaty. Przy sprzedaży lokalu z aktywną hipoteką ta różnica ma znaczenie praktyczne.

  • Zadatek: wzmacnia odpowiedzialność stron bardziej niż zwykła zaliczka.
  • Warunek bankowy: wpisz, jakie dokumenty sprzedający ma dostarczyć przed aktem końcowym.
  • Termin finalizacji: dopasuj go do ważności zaświadczenia z banku i decyzji kredytowej kupującego.

Powrót na górę

Jak bezpiecznie podzielić płatność między bank i sprzedającego?

Najbezpieczniejszy model to dwa przelewy: pierwszy na rachunek banku sprzedającego do wysokości zadłużenia, drugi na rachunek sprzedającego jako nadwyżka ponad dług.

Taki podział ogranicza ryzyko, że sprzedający otrzyma całość ceny, a kredyt pozostanie niespłacony. Przykład: cena z aktu to 800 000 zł, saldo do banku na dzień spłaty wynosi 463 500 zł. W akcie wpisujesz, że 463 500 zł trafia na rachunek wskazany przez bank, a 336 500 zł na rachunek sprzedającego. Jeżeli saldo zmieni się o kilka dni odsetek, akt powinien przewidywać mechanizm dopłaty brakującej kwoty albo wskazywać, według jakiej zasady zostanie ona obliczona.

Nie przyjmuj ogólnego zapisu, że sprzedający spłaci kredyt po otrzymaniu całej ceny. Bez bezpośredniego przelewu do banku kupujący bierze na siebie zbędne ryzyko, a bank kupującego często nie zaakceptuje takiego modelu.

Element cenyKwotaRachunek odbiorcy
Spłata kredytu hipotecznego463 500 złRachunek wskazany przez bank sprzedającego
Pozostała część ceny336 500 złRachunek sprzedającego

W akcie powinno znaleźć się też rozwiązanie na wypadek drobnej różnicy między saldem z zaświadczenia a kwotą potrzebną w dniu faktycznej spłaty. To zwykle kilka dni odsetek, ale właśnie takie detale potrafią zablokować wydanie dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki.

Powrót na górę

Jak wygląda procedura, gdy kupujący finansuje zakup własnym kredytem?

Gdy kupujący bierze własny kredyt hipoteczny, jego bank zwykle wymaga dokumentu ze sprzedającego banku potwierdzającego saldo długu, rachunek do spłaty i warunki zwolnienia hipoteki po spłacie.

W tym wariancie w praktyce uczestniczą dwa banki, dlatego procedura jest dłuższa. Bank kupującego bada stan prawny nieruchomości, projekt umowy oraz dokument otrzymany z banku sprzedającego. Po uruchomieniu kredytu środki są dzielone zgodnie z aktem. Część trafia do wierzyciela hipotecznego sprzedającego, a reszta do sprzedającego.

Dla sprzedającego najważniejsze są trzy rzeczy: ważność zaświadczeń, zgodność numerów rachunków z aktem notarialnym i odpowiednio długi termin na wypłatę środków po podpisaniu umowy. Jeżeli bank kupującego dostanie nieprecyzyjny dokument albo projekt aktu nie będzie zgadzał się z danymi z zaświadczenia, uruchomienie kredytu może się przesunąć.

  1. Sprzedający zamawia dokument z banku: saldo zadłużenia, rachunek do spłaty i warunki wydania dokumentu do wykreślenia hipoteki.
  2. Kupujący składa wniosek kredytowy: z dokumentami nieruchomości i projektem umowy.
  3. Bank kupującego wydaje decyzję: z warunkami wypłaty środków.
  4. Strony podpisują akt notarialny: z dokładnie rozpisanym podziałem ceny.
  5. Bank kupującego wypłaca środki: według rachunków i terminów wskazanych w akcie.

Na co najczęściej patrzy bank kupującego: aktualność salda, numer rachunku do spłaty, treść warunków wydania dokumentu do wykreślenia hipoteki, zgodność aktu z zaświadczeniem oraz realny termin wypłaty po podpisaniu umowy.

Powrót na górę

Jakie zapisy w umowie naprawdę chronią obie strony?

Umowa powinna precyzyjnie wskazywać wysokość zadłużenia, rachunek banku, rachunek sprzedającego, termin spłaty, termin wydania lokalu oraz obowiązek dostarczenia dokumentu po spłacie kredytu.

To nie jest miejsce na ogólne formuły. Dobrze przygotowany akt powinien zawierać także opis, co dzieje się z zadatkiem, jeśli bank kupującego odmówi finansowania albo jeśli sprzedający nie dostarczy aktualnego dokumentu z własnego banku. Powinien też określać, kto składa wniosek KW-WPIS, kto pokrywa opłatę sądową i w jakim terminie strony przekazują sobie dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki.

Największy błąd to brak mechanizmu na zmianę salda zadłużenia między dniem zaświadczenia a dniem przelewu. Nawet kilka dni odsetek potrafi wywołać niedopłatę i wstrzymać wydanie dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki.

  • Stan księgi wieczystej: wpisz numer księgi i oznaczenie hipoteki w dziale IV.
  • Kwota do banku: wskaż ją wprost albo opisz sposób jej ustalenia na dzień przelewu.
  • Dokument po spłacie: określ, kto i w jakim terminie ma go odebrać i przekazać do sądu lub kupującemu.
  • Termin wydania lokalu: powiąż go z datą zapłaty ceny albo jej ostatniej części.
  • Zadatek i odmowa kredytu: jasno opisz, kiedy środki podlegają zwrotowi, a kiedy nie.

Powrót na górę

Co zrobić, gdy cena sprzedaży nie pokrywa całego zadłużenia?

Jeżeli cena sprzedaży jest niższa niż dług wobec banku, nie da się bezpiecznie zamknąć transakcji bez wcześniejszego ustalenia, kto i z jakich środków pokryje brakującą kwotę.

To jest jeden z najtrudniejszych scenariuszy. Przykład: mieszkanie sprzedajesz za 500 000 zł, a pełne zadłużenie na dzień spłaty wynosi 540 000 zł. Brakuje 40 000 zł plus ewentualne odsetki i opłaty. W takiej sytuacji trzeba przed aktem ustalić z bankiem sposób spłaty niedoboru. Może to być dopłata ze środków własnych sprzedającego albo odrębne uzgodnienie z bankiem dotyczące pozostałej części długu.

Jeżeli sprzedaż jest związana z trudnościami w spłacie, temat niedoboru trzeba zamknąć z bankiem jeszcze przed podpisaniem umowy końcowej. Sama sprzedaż nieruchomości nie usuwa automatycznie pozostałego zobowiązania, jeżeli cena nie wystarcza na pełną spłatę.

Jeżeli cena nie pokrywa długu, nie podpisuj aktu bez jasnego planu spłaty różnicy. Inaczej możesz sprzedać lokal, a nadal pozostać z niespłaconym zobowiązaniem i bez środków na jego natychmiastowe zamknięcie.

Powrót na górę

Kiedy bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki i jak poprawnie złożyć KW-WPIS?

Bank wydaje dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki po całkowitej spłacie długu albo po innym uzgodnionym zabezpieczeniu, a sam wpis znika z księgi dopiero po złożeniu wniosku KW-WPIS do sądu.

Sama spłata kredytu nie usuwa wpisu automatycznie z księgi wieczystej. Potrzebny jest jeszcze wniosek do sądu wieczystoksięgowego wraz z dokumentem wierzyciela i opłatą. W praktyce wniosek składa właściciel albo współwłaściciele ujawnieni w księdze wieczystej, ewentualnie pełnomocnik. Formularz musi zostać prawidłowo podpisany, a do wniosku trzeba dołączyć oryginał dokumentu banku oraz dowód opłaty.

Formularz to KW-WPIS, a opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł. Jeżeli strony chcą, aby część formalności przeprowadził notariusz lub pełnomocnik, trzeba to wyraźnie ustalić w zakresie czynności albo w pełnomocnictwie. Dlatego w akcie dobrze jest wskazać, kto składa wniosek, kto opłaca sąd i kto dostarcza dokument potrzebny do wykreślenia zabezpieczenia.

Po spłacie kredytu dopilnuj od razu dwóch rzeczy: odbioru dokumentu z banku i złożenia KW-WPIS. Samo zamknięcie kredytu bez wniosku do sądu nie czyści działu IV księgi wieczystej.

Jak złożyć KW-WPIS krok po kroku:

  1. Wypełnij formularz KW-WPIS zgodnie z danymi nieruchomości i oznaczeniem hipoteki z działu IV księgi wieczystej.
  2. Dołącz oryginał dokumentu banku potwierdzającego zgodę na wykreślenie hipoteki albo dokument spełniający wymagania wierzyciela.
  3. Dołącz dowód opłaty 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki.
  4. Zadbaj o prawidłowy podpis właściciela, współwłaścicieli albo pełnomocnika.
  5. Złóż komplet dokumentów do właściwego sądu wieczystoksięgowego.

Powrót na górę

Jakie koszty i podatki pojawiają się przy sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Przy sprzedaży trzeba oddzielnie policzyć koszty zamknięcia kredytu, koszty aktu i księgi wieczystej oraz skutki podatkowe po stronie sprzedającego.

Najczęstsze pozycje kosztowe to rekompensata za wcześniejszą spłatę, taksa notarialna, opłaty sądowe oraz ewentualny podatek dochodowy. Przy kredycie ze zmienną stopą bank może pobrać rekompensatę tylko w ciągu 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy, maksymalnie do wysokości odsetek za 1 rok i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty. Przy okresowo stałej stopie bank może dochodzić rekompensaty w okresie obowiązywania tej stopy, ale nie wyższej niż koszty bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Jeżeli sprzedajesz nieruchomość po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania, sprzedaż nie podlega PIT i nie składasz z tego tytułu zeznania. Jeżeli sprzedajesz wcześniej, co do zasady rozliczasz dochód w PIT-39. Stawka wynosi 19%, ale podatek może nie wystąpić w całości albo w części, jeżeli spełnisz warunki ulgi mieszkaniowej i przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe zgodnie z przepisami. Dla celów podatkowych znaczenie ma data przeniesienia własności w akcie notarialnym, a nie sama umowa przedwstępna czy ogłoszenie sprzedaży.

Pozycja kosztowaKiedy występujeCo sprawdzićPrzykład praktyczny
Rekompensata za wcześniejszą spłatęWedług ustawy i umowy, zależnie od rodzaju oprocentowaniaCzy kredyt ma zmienną czy okresowo stałą stopę, data zawarcia umowy, okres 36 miesięcyPrzy zmiennej stopie i spłacie po 4 latach rekompensata co do zasady nie powinna już wystąpić
Taksa notarialna i opłaty sądowePrzy akcie i przy wykreśleniu hipotekiKto płaci dany koszt, ile wynosi opłata za KW-WPIS przy wykreśleniu hipotekiWykreślenie jednej hipoteki to 100 zł opłaty sądowej
PIT po sprzedażyGdy sprzedaż następuje przed upływem 5 latDochód, koszty nabycia, nakłady, ulga mieszkaniowa, termin złożenia PIT-39Lokal kupiony w 2022 r. można sprzedać bez PIT od 01/01/2028 r.
ZadatekNa etapie umowy przedwstępnejCzy jest zadatkiem czy zaliczką i kiedy podlega zwrotowiTo, co strony nazwą zaliczką, nie działa automatycznie jak zadatek

Nie mieszaj dwóch porządków: wcześniejsza spłata kredytu to relacja z bankiem, a PIT od sprzedaży to osobny temat podatkowy. To, że spłacasz kredyt z ceny sprzedaży, nie oznacza automatycznie braku obowiązków wobec fiskusa.

Trzeba też uważać na nadmierne uproszczenie dotyczące ulgi mieszkaniowej. Sama spłata starego kredytu z ceny sprzedaży nie oznacza automatycznie spełnienia warunków ulgi. Zawsze trzeba oddzielnie ocenić, czy dany wydatek mieści się w ustawowych własnych celach mieszkaniowych i w jakim terminie został poniesiony.

Powrót na górę

Najczęstsze błędy przy sprzedaży mieszkania z hipoteką

  • Nieaktualne saldo zadłużenia: dokument z banku stracił ważność przed podpisaniem aktu.
  • Brak rachunku do spłaty w zaświadczeniu: kupujący albo jego bank nie mają podstaw do bezpiecznego przelewu.
  • Brak mechanizmu rozliczenia kilku dni odsetek: drobna niedopłata blokuje wydanie dokumentu do wykreślenia hipoteki.
  • Zbyt krótki termin finalizacji: nie uwzględnia czasu potrzebnego na decyzję kredytową kupującego i wypłatę środków.
  • Brak ustalenia, kto składa KW-WPIS: po spłacie kredytu wpis hipoteki dalej pozostaje w księdze wieczystej.

Powrót na górę

Checklista, co zrobić krok po kroku

  1. Sprawdź saldo zadłużenia: zamów dokument z banku z kwotą do spłaty na konkretny dzień.
  2. Ustal model sprzedaży: gotówka kupującego czy kredyt kupującego.
  3. Policz cenę minimalną: uwzględnij dług, ewentualną rekompensatę, notariusza, opłaty sądowe i możliwy PIT.
  4. Przygotuj umowę przedwstępną: wpisz zadatek, terminy, rachunki, warunki bankowe i obowiązki stron.
  5. Rozpisz przelewy: część ceny do banku, część do sprzedającego, bez ogólnych sformułowań.
  6. Ustal plan awaryjny: jeżeli cena nie pokrywa całego długu, rozstrzygnij to z bankiem przed podpisaniem aktu.
  7. Dopilnuj dokumentu po spłacie: odbierz zgodę lub oświadczenie potrzebne do wykreślenia hipoteki.
  8. Złóż KW-WPIS: dołącz dokument banku i opłatę 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki.
  9. Sprawdź PIT: ustal, czy minęło 5 lat od końca roku nabycia, a jeśli nie, rozlicz sprzedaż i zweryfikuj ulgę mieszkaniową.

Powrót na górę

Słowniczek pojęć

Hipoteka
Ograniczone prawo rzeczowe wpisane do księgi wieczystej, które zabezpiecza wierzytelność banku na nieruchomości.
Ang.: mortgage


KW-WPIS
Formularz sądowy używany do wpisów i wykreśleń w księdze wieczystej, w tym do usunięcia hipoteki po spłacie długu.
Ang.: land and mortgage register entry form


Zadatek
Kwota wręczana przy umowie, która wzmacnia odpowiedzialność stron. Skutki jej utraty albo zwrotu są dalej idące niż przy zwykłej zaliczce.
Ang.: earnest money deposit


Ulga mieszkaniowa
Zwolnienie z PIT przy sprzedaży przed upływem pięciu lat, jeżeli przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe zgodnie z ustawą.
Ang.: housing tax relief

Powrót na górę

FAQ, najczęściej zadawane pytania

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, jeśli hipoteka nadal widnieje w księdze wieczystej?

Tak. Hipoteka nie blokuje sprzedaży, jeżeli strony i bank mają ustalony sposób spłaty długu oraz warunki wykreślenia zabezpieczenia po transakcji.

Ile dni ma bank na podanie kosztu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?

Bank powinien przekazać tę informację na trwałym nośniku w terminie 7 dni roboczych od otrzymania wniosku konsumenta.

Czy bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę przy sprzedaży mieszkania?

Tak, ale zależy to od rodzaju oprocentowania i treści umowy. Przy zmiennej stopie rekompensata jest ustawowo ograniczona do pierwszych 36 miesięcy i do określonego limitu.

Co zrobić, jeśli cena sprzedaży jest niższa niż zadłużenie wobec banku?

Trzeba przed aktem ustalić z bankiem sposób pokrycia niedoboru, na przykład dopłatę ze środków własnych albo plan spłaty pozostałej części długu.

Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu?

Co do zasady właściciel albo współwłaściciele ujawnieni w księdze wieczystej, ewentualnie pełnomocnik. Do wniosku trzeba dołączyć dokument banku i dowód opłaty sądowej.

Ile wynosi opłata za wykreślenie jednej hipoteki z księgi wieczystej?

Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł i składa się ją razem z formularzem KW-WPIS.

Kiedy sprzedaż mieszkania nie podlega PIT?

Gdy sprzedaż następuje po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania nieruchomości.

Powrót na górę

Źródła i podstawa prawna

Dane liczbowe aktualne na dzień: 19/03/2026 r.

Jak liczone są przykłady: wyliczenia pokazują mechanikę rozliczenia ceny, spłaty kredytu i skutków podatkowych na uproszczonych założeniach. Ostateczny wynik zależy od dnia spłaty, zapisów umowy kredytowej, rodzaju oprocentowania, kosztów aktu i indywidualnej sytuacji podatkowej.

Powrót na górę

Co zrobić po przeczytaniu tego artykułu?

  • Zamów w banku dokument z dokładną kwotą spłaty, rachunkiem do przelewu i warunkami wydania dokumentu do wykreślenia hipoteki.
  • Przygotuj projekt umowy z rozpisaniem ceny na część dla banku i część dla sprzedającego, bez ogólnych sformułowań.
  • Dopilnuj, aby sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym kończyła się nie tylko spłatą długu, ale też odbiorem dokumentu z banku i złożeniem KW-WPIS do sądu.

Powrót na górę

Aktualizacja artykułu: 21 marca 2026 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Treści w artykule mają charakter wyłącznie informacyjny i nie są poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność. Przed ich podjęciem, skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Autor nie ponosi odpowiedzialności za skutki działań podjętych na podstawie tych informacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.

Pokaż Komentarze

Brak odpowiedzi

    Zostaw komentarz