Jak bank liczy zdolność kredytową do kredytu hipotecznego w 2026 r.?

Jak bank liczy zdolność kredytową w 2026 r. i jakie dane bierze z wniosku, BIK oraz baz zewnętrznych?

Bank liczy zdolność kredytową na podstawie danych z wniosku (dochody, liczba osób w gospodarstwie, koszty) oraz informacji o zobowiązaniach i historii spłat w BIK, a w ramach procedury kredytowej, po złożeniu wniosku, weryfikuje także wybrane bazy zewnętrzne (np. BIG).

W praktyce bank analizuje m.in.: stabilność źródła dochodu, regularność wpływów na konto, istniejące kredyty i limity, opóźnienia, liczbę oraz świeżość zapytań kredytowych. Równolegle ocenia zabezpieczenie: typ nieruchomości, ryzyko prawne (np. status księgi wieczystej) i relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości.

Czym jest DSTI i jak bank wylicza maksymalną ratę przy Twoich dochodach oraz kosztach życia?

DSTI (Debt Service to Income) to relacja rat do dochodu, używana jako limit bezpieczeństwa, a bank w praktyce wyznacza najpierw budżet na ratę po kosztach życia i zobowiązaniach, a następnie testuje ratę po buforze stopy.

Uproszczony schemat: dochód akceptowany minus koszty utrzymania minus zobowiązania = budżet na ratę „przed testem”. Następnie bank liczy ratę przy podniesionym oprocentowaniu (bufor) i sprawdza, czy mieści się w budżecie. W wielu bankach działa także dodatkowy limit procentowy DSTI, a progi różnią się między instytucjami.

Przykład (liczby poglądowe): dochód 8 000 zł, koszty życia 2 600 zł, zobowiązania 900 zł → budżet na ratę 4 500 zł. Bank liczy ratę „po buforze” i dopiero wtedy wyznacza maksymalną kwotę kredytu.

Co bank zalicza do miesięcznych zobowiązań i jak to obniżyć przed wnioskiem?

Do zobowiązań bank zalicza wszystko, co obciąża budżet albo tworzy dostępny limit zadłużenia: raty kredytów, karty, limity w koncie, pożyczki ratalne, raty 0%, zakupy odroczone (BNPL), leasing, alimenty, poręczenia i bycie współkredytobiorcą.

Najczęstsze zaskoczenie dotyczy limitów: nawet gdy karta nie jest używana, bank widzi możliwość zadłużenia i uwzględnia ją w obciążeniach. Podobnie działa limit w koncie oraz raty 0%, bo to nadal miesięczne zobowiązanie.

Jak bank ocenia dochód akceptowany do kredytu w 2026 r. (UoP, B2B, zlecenie, działalność, premie, świadczenia)?

Bank uznaje dochód, gdy jest udokumentowany, regularny i da się go potwierdzić w dokumentach podatkowych oraz na wyciągach, a forma zatrudnienia wpływa na to, z ilu miesięcy bank liczy średnią i jak ocenia ryzyko.

Umowa o pracę jest zwykle najprostsza do analizy, bo bank ma jasne potwierdzenie zatrudnienia i wynagrodzenia. Umowa zlecenie i premie są liczone ostrożniej, bank patrzy na regularność wypłat i ciągłość. Przy JDG lub B2B bank analizuje dokumenty księgowe i podatkowe, koszty, sezonowość oraz powtarzalność kontraktów.

Świadczenia (np. 800+) w części banków są uwzględniane w ograniczonym zakresie albo pomijane, dlatego decyduje polityka konkretnej instytucji i sposób dokumentowania wpływów.

Czym jest LTV i jak wkład własny oraz rodzaj nieruchomości wpływają na decyzję i cenę?

LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im niższe LTV, tym niższe ryzyko banku i prostsza akceptacja zabezpieczenia.

W praktyce banki traktują 80% LTV jako ważny punkt odniesienia, a finansowanie do 90% LTV wymaga dodatkowego zabezpieczenia części powyżej 80% (np. ubezpieczenie lub inne wymagane przez bank zabezpieczenie). Znaczenie ma też typ nieruchomości i jej „sprzedawalność” w razie egzekucji: banki inaczej oceniają ryzyko mieszkań, domów, nieruchomości o skomplikowanym stanie prawnym czy nietypowych lokalizacji.

Przykład: nieruchomość 600 000 zł, kredyt 480 000 zł → 80% LTV. Kredyt 540 000 zł → 90% LTV i potrzeba zabezpieczenia dla różnicy powyżej 80%.

Na czym polega bufor stopy procentowej i jak wpływa na zdolność przy oprocentowaniu zmiennym i okresowo stałym?

Bufor stopy procentowej to test bezpieczeństwa: bank liczy ratę przy wyższym oprocentowaniu i sprawdza, czy po takim wzroście rata nadal mieści się w budżecie.

W stanowiskach nadzorczych UKNF wskazywano minimalny bufor 5 p.p. dla kredytów o stopie zmiennej oraz minimalny bufor 2,5 p.p. dla kredytów o okresowo stałej stopie. Banki często stosują bufor wyższy, jeśli tak wynika z polityki ryzyka. Wskazywano także, że obowiązek bufora nie dotyczy kredytów mieszkaniowych o oprocentowaniu ustalonym w umowie na cały okres kredytowania.

Przykład poglądowy: jeśli „rata dziś” jest policzona na oprocentowaniu 7,0%, to przy buforze 5 p.p. bank testuje ratę przy 12,0%. Jeśli ta rata przekracza budżet, zdolność spada mimo wysokich dochodów.

Stopy NBP w tle: na dzień 15/01/2026 r. stopa referencyjna NBP wynosi 4,00%, stopa lombardowa 4,50%, a stopa depozytowa 3,50%.

Jak bank liczy koszty utrzymania gospodarstwa domowego i czemu wydatki stałe tną zdolność mimo wysokich dochodów?

Koszty utrzymania to stała pozycja w kalkulacji banku, wyznaczana na podstawie liczby osób w gospodarstwie, danych z wniosku oraz zasad ostrożności, aby nie zaniżać minimum kosztów życia.

Bank uwzględnia m.in.: opłaty mieszkaniowe, media, koszty dojazdów, dzieci na utrzymaniu, alimenty i inne stałe obciążenia. Różnica między deklaracją a realnymi wydatkami bywa widoczna na wyciągach, gdy analiza obejmuje wpływy i wydatki z rachunku.

Przykład obliczeniowy: jeśli bank przyjmie koszty życia wyższe o 700 zł miesięcznie, budżet na ratę spada o 700 zł. To bezpośrednio obniża maksymalną kwotę kredytu w modelu raty po buforze.

Jak historia w BIK wpływa na wynik i co poprawisz w 30, 60 i 90 dni?

Historia w BIK wpływa na ocenę ryzyka w banku: terminowe spłaty, niski poziom wykorzystania limitów i brak zaległości poprawiają obraz, a opóźnienia i nadmiar zapytań pogarszają.

Samodzielne sprawdzenie Raportu BIK nie obniża oceny punktowej, dlatego praca na faktach jest bezpieczniejsza niż domysły. Szybki efekt pojawia się po uporządkowaniu zaległości, ograniczeniu limitów i stabilizacji zachowań płatniczych.

• 30 dni: pobierz Raport BIK, ureguluj zaległości, zgłoś błędy w danych, ustaw automatyczne płatności.
• 60 dni: obniż wykorzystanie limitów, zamknij nieużywane karty, zakończ drobne raty.
• 90 dni: utrzymaj regularność wpływów i spłat, wstrzymaj nowe zobowiązania i nowe wnioski kredytowe.

Jakie działania przed wnioskiem realnie podnoszą zdolność i jakie dokumenty przygotować?

Najskuteczniejsze działania przed wnioskiem to porządek w zobowiązaniach, spójne dokumenty dochodowe, stabilne wpływy oraz dopięcie LTV, bo bank ocenia liczby i ich potwierdzenie.

Praktycznie wygrywa ten, kto daje analitykowi spójny pakiet: te same kwoty w PIT, na wyciągu i w zaświadczeniach, do tego jasne źródło wkładu własnego. Przy JDG/B2B liczy się komplet dokumentów księgowych oraz powtarzalność kontraktów i wpływów.

Jak dopasować strategię do Twojej sytuacji? Macierz decyzji

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Słowniczek pojęć